武汉楼市四年现3拐点 当下走向仍不明朗

　　从2006年到2009年，短短四年间，国内的房地产市场又经历了三个拐点。

　　拐点一

　　2005年—2006年，在“国八条”、“国六条”、“限外令”等调控政策的打压下，房地产市场陷入低迷。

　　拐点二

　　2007年至2008年，由过热至冰点。2007年，国内经济过热、流动性泛滥、CPI指数居高不下，资本市场，房地产投资气氛高涨，商品房销售价格和销售面积均达到历史高点。但是，这一年的市场未能善始善终，当年三季度美国次贷危机恶化，全球金融市场震动，央行适时收缩流动性，“9·27”新政出台，房地产市场迅速冷却，在经济大环境和严厉的行业政策影响下，2008年全年市场低迷至冰点。

　　拐点三

　　2009年的房地产市场，有业内人士用了“诡异”来形容。这一年，市场复苏得毫无预兆。这一阶段与商品房销售回暖保持相同趋势的是新增信贷增速，其他经济数据仍未完成筑底。但是这样一场“非典型性”复苏，持续的时间和销售量竟然超过了2007年，让市场在感慨风云变幻时，多了一分侥幸。

　　在2010年这轮号称严厉调控措施的敲打之下，“金九银十”的房价并没有像业内猜想的那样变得明晰。而与之相反的是“回暖”与“假回暖”的论让市场走向变得更加模糊。

　　而购房者宁愿相信“即将降价论”是一个真正的信号。不过，这究竟是理想还是幻想，直至市场尚无法给出明晰的判断。

　　4年之变从飙升到平稳上行

　　四年前，也是2006年国内房价的一路飙升注定了2007年为房地产政策年。从2007年1月16日晚，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》到规范和限制外商投资房地产业，再到加息、提高二套房贷付比例和利率等相关政策，政策出台密度甚至达“每月一次”。

　　但此次的调控却令楼市成为当时上涨速度快的一年。从官方的数据可以看到，很多板块在短短的一两年时间涨幅都翻了一倍。比如汉阳、古田片区很多楼盘05年和06年才3千多每平米，进入了07年后，这些板块楼盘的房价基本上到了7千甚至更高，这种涨幅在以前是少有的。光谷片区也一样，从富士康入驻的天起，房价开始跳涨。不过，随后的市场并没有朝众多房地产商希望的方向发展，2008年9月15日，全球金融危机的爆发是他们的梦魇。此后的两个月，与其他地市的楼市一样，武汉的楼市陷入冰窟。

　　面对惨淡的市场，为了刺激经济的发展，在开发商一片“救市”的呼声中，从“套房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，低付款比例调整为20%”到为开发商资金减压，政府多管齐下，使出浑身解数调控楼市。

　　刺激的恶果在一年后显现，截至2009年秋季，“跳跃式”增长成为包括淄博等城市在内的楼市的佳形容。

　　当下楼市 调控效果模糊

　　当前，“限”字当头的房地产调控政策令买卖双方两大阵营陷入对峙状态，一路向上的楼市趋势线开始游移。而论正酣的“楼市回暖”与“假回暖”的背后，“史上严厉”的政策调控效果备受关注。

　　“推出的300套房源已经销售了一大半”、“市场回暖不少，我们在原来的价格基础上稍稍上调了一点”……这是来自一部分开发商的声音。而在另一面，月售出十套以下甚至零销售的楼盘也并不是凤毛麟角。而这些结果都是来自于4月的那场调控。

　　自2010年4月14日起，一系列房地产调控政策陆续出台，而这一切与上一轮调控相隔4个月。

　　“上一轮调控”所指的是去年12月以“国四条”为标志的调控。当时，面对“跳跃式”增长的房价，一场由国家主导的抑制房地产价格暴涨的政策步骤自去年12月开始变为现实：“二手房营业税2改5”、“土地出让金付50%”……

　　不过，尽管政策频出，但房地产专家易宪容那“没有触及元凶的调控将成‘空调’”的预测很快在市场应验。在中央相继出台包括“国四条”、“国十一条”在内的宏观调控政策的同时，“排队买房”、“地新高”等现象依然在上演。

　　面对依然疯狂的楼市，在市场的一片质疑声中，自4月14日起，一系列新的房地产调控政策正式出台，与上一轮调控的“不温不火”相比，新一轮的房价调控似乎格外迅猛，从“新四条”到“国十条”，从住建部到国土部，短短数天的调控中，调控的具体措施成为“打击”。

　　楼市走向仍不明朗

　　而对此次调控终效果的预测，业内人士并不像从前那样踊跃，甚至有人闭口不谈。

　　纵观4年以来的楼市调控政策，无数事实表明，“4年抗战”的结果是越调越涨，“去预测未来，还不如好好做好当下的事情。”不少开发商更务实。

　　虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但购房者仍然觉得看不到效果。而从5月开始有关“楼市下半年见成效”的推断，似乎还需要更多的时间去考察。

　　独立房地产评论员顾海波在接受媒体采访时也表示了担心：楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……