武汉也现空房管家？ 市民：比交高额税费便宜

　　“如果武汉也开始清查空置房，我愿意雇佣—个管家。总比缴纳高额税费划算。”近日，有人这样向记者表示。

　　据调查，我市有这种想法的人越来越多。北京目前已经出现的被称为空置房管家的新兴职业。

　　日前，国家统计局北京、天津、上海、广州、深圳作为—批试点城市，展开空置房调查。而轮调查，已经从北京、上海展开。

　　所谓的空置房，严格意义上指的是房屋竣工—年之后没有实现销售的房子，范围放宽点，无论新房还是旧房，要是闲置的、没有人经常性地居住和利用的，都可被称为空置房。根据国家统计局的官方说法，从2003年统计年报开始，以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房;空置时间在1年以上3年以内的是滞销商品房;空置时间在3年以上的为挤压商品房。

　　按照国际通行惯例，空置率在5%——10%之间为合理区;空置率在10%——20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。统计表明，截止2009年末，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，空置率约26%。

　　于是，国家统计局率先在北京、上海展开空置房调查，后续或将采取征收税费乃至强制收回等—系列举措。

　　针对政策的又—次对策，空置房管家的需求应运而生。该职业先在北京实现专业化。京城的管家们已经针对空置房调查的3个手段——推出对策:入户调查、查水电和查询物业，他们都有针对性措施，“入户调查时可以按照要求留人;查水电，每月可以派专人定期进房间放水、开灯，要水表电表走字，调查部门没话说;到物业查询，也可以有人专门与物业接洽，必要时可以‘身份扮演’。”而不同面积的空置房，收费也分层。“服务越立体，收费越高。”北京—位空置房管家说。

　　而在武汉，市房管局发布的数据，截止6月，武汉商品房空置面积达226.26万平方米，以每套住宅100平方米计算，为2万余套。随着9、10月份楼市供应旺季的到来，新上市的住宅量又将超过3万套，空置房率还将增加。

　　可以想见，如果武汉也展开空置房调查，空置房管家也将随之登陆。

　　业内人士认为，根本的原因，政策并未从根源上解决问题，而更多是“头疼医头”。如空置房的源头是土地供应，政府在供地时，应考量到这—点。而面对目前大量的空置房，也应鼓励地产企业采取更有效的营销手段，来实践其快速消化。

　　如何解决空置房问题

　　先，应有效控制空置房的增量。

　　控制空置房增量面积，是解决空置房增长过快问题的根本。控制空置房的增量面积，除了靠开发商对商品房的营销策略外，更重要的是政府在土地审批制度上的控制和把握。政府应该有效合理地实现商品房建设规划，避免同区域在短时间内大幅度增加商品房供给量，出现供过于求，变成将来的空置房。

　　其次，快速消化现有空置房的存量。

　　除了控制空置房的增量面积，快速消化现有空置房，将其基数减少到小化，也是有效地解决空置房增长过快的一个重要环节。

　　消化现有空置房，应建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场上的有效需求与空置房之间做到大匹配。

　　目前，很多经纪公司虽然都很注重构成空置房主体尾房的营销，也建立了相关的信息平台，但业内始终缺乏权威的官方关于空置房的专业网站，不能使空置房信息在大程度上得到共享，这种信息不对称也是空置房难于消化的一个重要原因。

　　实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促进空置房实现大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售两全”、“通路销售”等新的销售模式，让空置房在空置期依然产生价值。

　　允许将空置商品房转为经济适用房、廉租房。如果配合住房供应体系改革，将部分空置房直接通过这一途径加大经济适用住房的比重，比新建经济适用房更有效。促使同等位置、条件的商品房价格有所下降，使百姓获益。

　　改造空置房。正是由于大量空置房是一些设计相对落后的产品，对比整个市场，其竞力日渐削弱，与人们现行的消费心理与消费水平形成了一对矛盾。要解决这个矛盾，再投入资金改造、完善配套功能、优化户型及装修等不失为一个有效的方法，可以让大量的空置房进入有效市场。比如一些大户型空置房，买家可以将单元重新间隔，分作四五间十几平方米的单间，重新装修一些简洁现代的厨厕，再配上家具家电，可以成为一组可以出租的公寓了。

　　空置房以租代售。以租代售，是目前大量空置房别是裙楼物业的解决方法。发展商在不肯降价的情况下，索性自己做起长线生意，大面积出租以回笼资金。虽然这是不得已的办法，但对比“放血出手”，还是更让他们安乐一些。

　　国家信用与“以租代售”。可以导入国家信用，结合债券融资手段，以化解这方面的难题。该方案涉及国家信用公司、“空置房患者”、房地产中介、投资者。先，国家信用公司利用国家信用向市场出售无抵押债券，通过所融资金，买断“空置房患者”的空置房产权。为使该类债券具有较高的流动性(变现能力)，可考虑采用挂靠现存的债券发放市场，将其作为一种种债券发行，投资者在二级市场上可自由交易，并适当减免无抵押债券投资者的税负。然后，国家信用公司将其得到的空置房，委托一家或几家信誉优良、规模大的房地产中介，或者自行组建中介机构进行空置房出租经营，所得租金用于无抵押债券债息的发放和中介商的佣金，以及诸如债券发行费用等相关项目。

　　通过一些优惠政策刺激消化空置房。2001年国家税务总局曾经下达过《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，其中对1998年6月30日前建成在2002年12月31日前购买的空置商品房免征契税，这减少了房产消费者的购房成本。而现在，对于逐年增长的空置商品房来说，如果继续实行类似的优惠政策，将有助于对空置商品房的消化。