0成交！孝感50个超难卖小区曝光！房东心态崩了！

       进入下半年，很明显感觉到市场降温了。

       6-8月份为楼市淡季，新房市场方面，成交量接连两个月下滑，虽然期间有多个项目开盘、加推，但去化速度却明显放缓。

       二手房方面，依然持续着不温不火的状态。虽然优质学区房依然很抢手，但也有很多小区走入了“卖不动，涨不起”的困境，愁坏一批卖房人！

1.文章中二手房数据信息来源于中国房价行情网、安居客，数据仅供参考。

2.文中数据信息均为手动统计，如存在略微偏差欢迎指正。

3.数据统计于2021年8月12日

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90天内“零成交”！

孝感一批超难卖二手房小区曝光

       近日，我在中国房价行情网上搜集二手房信息时，找到了不少在90天内“零成交”的小区，并且这些小区大多挂牌数量也很少。

       其中，有的小区三四个月能勉强成交一套，而有的小区更是惨淡，甚至今年以来都无奈“挂零”。

       （注：以下数据来源于中国房价行情网，在该网站上无成交数据，不代表在其他网站上无数据，仅供参考！）

       仔细研究这些小区，可以发现，他们有一些共性：老破小正在慢慢被市场淘汰；周边无优质配套，太不起眼；板块发展速度慢，逐渐被遗忘。

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老破小！没特点！太偏僻！

这类小区样样差，自然无人问津

       1.市区老破小

       比如老破小小区，因为较差的居住属性和环境，很难吸引到买房人前去置业，即便价格不贵，同样没有市场。

       当然，也有的老破小占据市区核心地段，拥有很完善的配套设施和学区，例如汉光小区、外贸新村等。

       但这些小区房龄较长、体量小，且多为步梯房。并且本身户型设计有缺陷，物业体系落后，也逐渐跟不上现代人的生活节奏，自然也被淘汰出了市场。

       另外，高房龄的二手房，还会影响买家的按揭贷款，我国多数的银行都不批准房龄20年以上的个人住房，按揭商业贷款。

       这些缺点都会使得房龄较高的二手房流通性越来越差。

       2.地段、配套、价格中规中矩

       还有这样一批小区，地段不算太好，配套基本齐全，可以满足日常生活所需，但又没有较优质的学区优势，随之价格也不上不下。

       比如体育风景、后湖御景等，这一类小区通常因为没有特别突出的配套优势而不被购房者青睐。

       对于刚需购房者来说，这一类房子性价比不算高，对于有特殊需求的购房者来说，这一类房子则往往达不到要求。

       很多人宁愿再添点钱购置一套优质的二手学区房，或者用同等的价钱购买新房。

       3.板块无发展潜力

       “哪里便宜买哪里”的机械式投资，已经被淘汰，因为不会再有普涨，买房看价格，更要看区域。

       本身板块发展前景一般，配套也并不完善，与周边其他区域形成明显的差异，那么板块内的二手房卖不出去也实属正常。

       比较明显的就是北城区。

       虽然近几年北城区在学校教育、旅游发展、民生交通等方面都在奋力发展，朝着越来越好的方向前进着，但是和其他几个区域比较下来，整体还是稍逊一筹。

       4.部分区域新房供应量大，二手房很难出手

       这几年东城、南城、南大区域新房供应井喷，多盘混战。新房量多，选择空间大，且还有不少利好政策。

       再者，新房根据时间节点也推出了很多优惠，自然会吸引不少人购买。因此，区域内二手房只能通过降价来博成交。

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教育＞交通＞商业 ！ 

买二手房应当遵循这个逻辑

       1.学区房仍然是二手房市场里的“硬通货”

       一直以来，购买新房都需要遵循教育＞交通＞商业＞生态这一基本逻辑，二手房也是一样。

       8月份孝感挂牌价最高的小区（除去别墅项目外），前九名中有6个小区为市中心的重点学区房，大部分均价超过了1万/㎡。

       例如宇济时代广场、市委大院、文昌中学宿舍等，均价达到10000元/㎡以上，均为实小、文昌双学区房。

       其中市委大院的房价排名最高，虽然该小区房龄较长，但内部环境和整体治安都不比新小区差，小区居民多以政府老领导、公务员为主。

       小编在二手房网站查询到，实小、文昌学区房小区在一个月内基本都有4、5套的成交量。

       2.品质、口碑良好的房企项目更抗跌

       同区域同配套的小区，口碑、品质良好的开发商相较于品质一般或较差的小区，在价格上可能存在很大的差距。

       例如东城区协丰•温哥华、乾坤豪府，这几个小区是公认的品质较优质的小区，二手房价格在10000元/㎡以上。

       而在同区域内同配套的御景水岸、湾流汇等小区均价却在6000+到7000元/㎡+左右。

       这两类小区在物业管理方面也有很明显的差别。

       例如湾流汇小区，经常被业主吐槽，小区没有大门，可以随意进出，人、车同进同出，安全方面很没有保障。

       对比乾坤豪府小区，大门庄重森严，几个进出口都设有门禁，严格实行人车分流，差别肉眼可见。

       像这类品质、口碑好的小区，1个月内也有6套左右的成交量。

       3.地段为王

       在经济好的时候，地段好的房地产升值比较快，经济危机来了，地段好的房地产抗跌性强！

       按照热度排名，8月份孝感挂牌小区热度前10名均为东城、老城区楼盘。

       这类型楼盘往往在地段好、品质过硬的基础上，还有极其优质的配套设施。

       其中前3名均为东城区核心地段楼盘，第4名航天首府为老城区项目。

       但区位靠近东城区，周边还有槐荫公园、丹阳中学、银泰城等较优质的配套设施，所以热度和价格也较高。

       小编随意查询了几个楼盘后，发现这类型的二手房成交量是最多的，1个月内几乎都有10套以上的成交量，有的甚至达到了20套左右。

       写在最后：

       大家买房需注意，无论是新房还是二手房，在选择的时候，不能单单看价格。

       还是要综合考虑房龄、户型结构、学区优劣以及周边的配套设施等，这些因素既关系到自住的舒适度，同时也关系到未来转手的便捷性。

       不得不承认，二手房小区普涨的时代早已过去，现在买房更是要擦亮眼睛。要实地多看多比较，毕竟，适合自己的才是最好的。