房价“拐点”观察：成交回升 房价或入下行通道

     近日，央行公布了央行分支行行长座谈会内容。在房贷方面，央行强调，下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，同时严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。

    “楼市新政”出台已过百日，在经历了数个月的成交量低迷后，近期全国大部分城市的楼盘成交数据都开始“活跃”起来，别是上周北京、上海等多个一线城市楼市出现了成交量回升的现象。人们不禁要问，此轮成交量回升的背后究竟有哪些原因？是否意味着房价迎来下行“拐点”？

    楼市成交量普遍出现回暖

    根据中国指数研究院新统计，上周被监测的35个城市中，大部分城市楼市成交面积环比上涨，其中哈尔滨涨幅大，环比上涨166.85%。在被监测的10个重点城市中，北京涨幅大，达110.17%，深圳涨幅为20.31%，上海小幅上涨5.72%，广州上涨幅度为13.05%。

    值得注意的是，整个7月北京楼市的成交量出现了比较明显的上涨。北京房地产交易管理网数据统计显示，7月商品房期房住宅交易总量为4950套环，比6月上涨了16.7%，除去政策房的期房住宅达到了4035套，环比上涨了39.2%。而现房住宅776套环比也出现了7.8%的上涨，全市商品房住宅除去政策房总成交为4811套环比上涨了33%。

    上海方面，7月中下旬以来，自住需求推动部分二手房板块成交回暖。据上海中原对旗下230多家分行的抽样调查，7月份上半月二手房市场成交迟缓，相比6月份萎缩了近二成，然而自7月下旬起，僵局被打破。二手房门店带看量出现了2至3成的上涨，挂牌量比6月份新增近10%，7月份下半月的成交量比上半月提高了近30%。

    而据阳光家缘数据显示，7月份，广州楼市成交量连续两周环比上涨，其中在7月19日~25日期间，网签995套，环比增加19.74%。而7月份，广州新房成交4278套，环比6月份增加了7.76%，成交面积46.33万平方米，环比上升5.82%。这是在连续三个月出现下跌后，广州一手住宅成交出现企稳回升的迹象。

    “刚需”出手、开发商降价是主因

    业内人士表示，近期房地产市场成交量出现回暖的原因，一方面是因为部分比较着急的“刚性需求”买家开始入市，另一方面也有一些低价楼盘的入市及开发商一系列的促销活动的因素。

    分析人士认为，近来成交有一定幅度上升，主要是有“刚性需求”的购房者经过两三个月观望之后，部分人群开始入市了。地产经济学家邓浩志认为，4月楼市新政出台后，投资和“刚需”同时出现萎缩，三个月后，部分比较着急的刚需买家开始被迫入市，刺激了成交量的回升。

    成交量回升的另一个主要原因，是随着调控的日益深入，“扛”不住的楼盘日渐增多，一些逆市推盘的项目，纷纷使出五花八门的促销手段。

    在众多促销手段中，低价开盘成为颇有效的一种。以北京为例，从7月中旬万科长阳半岛两天854套房源售罄，到上保利茉莉395套房源一上午售完，部分低价入市的新盘都遭到疯抢。

     业内解读：房价或步入下行通道

    开发商开始降价促销，带动楼市成交量上升，这一信号是否可以理解为房价下行“拐点”已经到来？多名业内人士表示，楼市调控政策在未来3到4个月内预计不可能逆转，未来房价可能步入振荡下行的通道。

    中金公司分析师白宏伟表示，交易量目前尚不存在显著、持续复苏的基础，未来一线城市房价仍将呈现振荡下探的趋势，在全国市场整体回暖之前，二三线城市房价也将延续波动态势。

    经济学家马光远分析表示，在6月份的时候，整体的成交量是非常低的，到7月份出现小幅的反弹，这种量的反弹并没有意味着价格已经得到了市场普遍的承认，事实上大家对整体价格仍然是不满意的。另外，未来的政策调控而言，马光远认为，房地产调控政策不会发生大的松动，调控依旧会继续，起码在今年之内整个房地产政策本身的调控力度有加码的可能，没有放松的可能。

    住房和城乡建设部政策研究副主任秦虹表示，今年新政出台之前，在一些大城市、一线城市预计在今年上半年开盘的楼盘，相当大一部分在政策出台之后开始延迟推盘，把这些盘推迟到下半年。这也说明今年下半年房地产市场，将不可避免地面临一个集中供应释放期，房价继续上涨的动力不复存在。

    一名不愿意透露姓名的业内人士甚至表示，随着土地及商品房供应进一步加大，商品房价格有望明显下调。预计下半年，新增供应将加速入市，在短期供大于求的情况下，住宅项目降幅可能在15%至20%。

    渣打银行8月4日发布的新调研报告也支持了上述观点。这份报告称，该行在六个二、三线城市对30家房地产开发商调研的结果显示，开发商预计二、三线城市的住宅价格还将继续下跌。