房价未来存在15-20%跌幅 十月或将成为分水岭

　　下半年楼市大幕已徐徐拉开，经过了上半年过山车式的走势，接下来，楼市会上演怎样的一幕?

　　成交价格将下行

　　4月份后，市场交易量持续萎缩，因此带动了成交价格下探。一手房和二手房的房价都出现了松动，别是二手房成交价的下降尤为明显。

　　业内认为未来基本上15-20%的跌幅是存在的。

　　而近期开盘的几个新楼盘，虽然这些楼盘销售都取得不俗的业绩，但开盘时发展商市论价，售价都比购房者的预期低了不少。这些应该说都是楼市宏观调控后的市场结果，发展商的定价务实了很多。所以，即便上海细则不出，中央的宏观政策也足以抑制上海的房价过快增长。目前，各个城市的市场分析均认为，宏观调控政策充分抑制了商品房价格的过快增长，土地供给的价格也明显下降，宏观调控已初见成果。

　　银行信贷收紧

　　在银行信贷方面，央行近对开发商的投融资比例进行了调整，贷款比例从70%下降到50%。也是说，过去开发商要自备30%的资金可以通过融资渠道进行房地产开发，资金压力比较小;而现在，企业自备资金如果有30%，银行放贷50%，剩下的20%的缺口需要开发商再想办法解决，也是项目开发的门槛提高了。一些企业如果有资金压力的话，能对楼盘降价促销，使资金能更快地回拢。

　　所以即使没有新的政策出来，要银行依然保持紧收的贷款政策，对于房价同样有非常大的影响。现在万科、绿地等搞减价促销，是正常现象。所谓没有卖不出去的房子，有卖不出去的价格。降到一定价位，必然会有需求。

　　下半年若银行信贷政策出现松动，那么楼市有可能复苏，但从行业发展看，楼市的过快复苏并非利好。

　　2009年的增长超出了很多人包括不少开发商的预计，这都是市场不成熟的表现。今年宏观调控而言，不可能如此快的结束，所以房价在十月是个"分水岭"，将受到市场的严峻考验。

　　土地溢价率走低

　　土地市场和去年比同样也是天壤之别，开发商热情大降。

　　上海希望通过加大土地供给来抑制房价增长，今年1号公告公布了108块土地。其中住宅土地供应相对较少，且土地多集中在外环以外，比如崇明、金山、南汇。一些热门地块，尤其是市土地，开发商还是比较关注的。未来的土地供应相信主要集中在郊区、外环以外这些区域。所以，市有的土地仍然会受到开发商的热力追捧，价格也不会低。而远郊的土地，随着经适房的出现，商品房价格会受到一定的冲击而有所回落，从而影响到土地市场的区域性价格回落。

　　但土地溢价率，今年同比去年要低，一些热门楼盘的溢价率在130%、140%左右，高是到170%，不像去年基本上在250%、300%以上。如果市场比较稳定，现在的地价对于开发商还是略有盈余。那些热门土地将继续受到追捧，毕竟上海集中了全国好的开发商和具价值的土地。