2008年前三季度孝感市房地产市场运行情况

 

截止至2008年9月底，孝感市共有房地产开发企业167家，注册资本29.9亿元，其中，二级资质14家，三级资质16家，四级资质74家，暂定资质63家。孝感城区具有开发资质的房地产开发企业96家，注册资本共计18亿元，其中，二级资质9家，三级资质8家，四级资质34家，暂定资质45家。各县市具有开发资质的房地产开发企业分别为：汉川市15家，应城市14家，云梦县12家，安陆市15家，大悟县11家，孝昌县4家。

1、房地产开发项目及投资情况

2008年前三季度，全市共有房地产开发项目97个，同比减少21.8%。其中，今年新开工项目28个，上年结转项目69个；在建项目62个，已竣工项目35个。其中，孝感城区共有房地产开发项目44个，同比减少32.3%。其中，今年新开工项目10个，上年结转项目34个（包括未竣工项目15个和上年已竣工但尚处于销售期的项目19个）；在建项目25个，已竣工项目19个。

全市共完成房地产开发投资21.97亿元，同比增长58.2%，其中，孝感城区共完成房地产开发投资13.62亿元，同比增长67.6%。

2、房地产开发施工面积及竣工面积情况

2008年前三季度，全市商品房施工面积168.22万平方米，同比减少8.7%；孝感城区商品房施工面积103.53万平方米, 同比增长22.3%。

全市商品房竣工面积66.13万平方米，同比减少15%；孝感城区商品房竣工面积24.69万平方米，同比减少39.4%。

3、销售情况

2008年前三季度，全市商品房销售面积50.7万平方米，同比减少了49.5%，其中，住宅销售面积48.2万平方米，同比减少了49.7%。全市商品房销售金额10.92亿元，同比减少了25.6%；其中，住宅销售金额9.54亿元，同比减少了29.2%。孝感城区商品房销售面积22.34万平方米，同比减少了48.4%；其中，住宅销售面积21.02万平方米，同比减少了50.3%。孝感城区商品房销售金额5.97亿元，同比减少20.9%；其中，住宅销售金额5.44亿元，同比减少22.3%。

4、房地产价格情况

2008年前三季度，全市商品房销售的平均价格为2155元/m²，同比增加42.8%，其中，孝感城区商品房销售的平均价格为2674元/m²，同比增长52.6%。全市商品住宅销售的平均价格为1980元/m²，同比增长37.5%，比上月减少3.4%，其中，孝感城区商品住宅销售的平均价格为2588元/m²，同比增长45.3%，比上月降低了0.65%。孝感城区9月份当月商品房销售的平均价格为2669元/m²，比上月减少9.2%，其中，商品住宅平均价格为2328元/m²，比上月减少8%。孝感城区前三季度高层销售均价为3141元/m²，比上月增长0.1%，其中住宅为2877元/m²，比上月增长0.03%；多层销售均价为2178/m², 比上月减少了0.3%，其中住宅为2057元/m²，比上月减少了0.6%。孝感城区商品住宅高层销售单价高的为武汉三江航天房地产开发公司开发的蔚蓝新都小区3938元/m²，多层销售单价高的为孝感福星惠誉房地产有限公司开发的福星城4407.68元/m²，与上月基本持平。

2008年前三季度，各县（市）商品房销售的平均价格分别为：汉川市2174元/m²，同比增长53.1%，应城市2150元/m²，同比增长88.5%，云梦县1628元/m²，同比增长17.9%，安陆市1317元/m²，同比减少9.1%，，大悟县1299元/m²，同比减少0.4%，孝昌县1350元/m²，同比增长50%；商品住宅销售的平均价格分别为：汉川市1900元/m²，同比增长58.3%，应城市1750元/m²，同比增长53.5%，云梦县1490元/m²，同比增长26.3%，安陆市1293元/m²，同比减少10.8%，大悟县1200元/m²，同比增长10.6%，孝昌县1350元/m², 同比增长50%。

据市地税部门提供的数据：2008年前三季度，孝感城区共完成房地产行业税收5007.3万元，同比减少了38.78%。其中契税收入1912.28万元，营业税2807.71万元，企业所得税287.31万元。

从2008年前三季度房地产市场的基本情况可以看出，我市的房地产市场运行情况呈现出以下主要点：

2008年前三季度，我市房地产投资增长较快，增幅较大，但增幅较上季度下降了18.4%。全市房地产开发完成投资21.97亿元，同比增长58.2%，增幅较上年同期提高了37.9个百分点，较上季度回落了18.4个百分点。其中，孝感城区完成房地产开发投资13.62亿元，同比增长67.6%，增幅比上年同期提高了10.5个百分点，较上季度回落了41.7个百分点。房地产投资增幅上升的主要原因是孝感城区和汉川、孝昌、安陆等县市房地产开发投资较上年增长较大。今年前三季度，孝感城区房地产开发投资同比增长了67.6%，其中，“福星城”、“全洲国际商城”、“宇济槐荫天地”、“西湖明珠”等几个大项目投资额较大，分别达到了43560万元、14000万元、11971万元、7288万元；汉川、孝昌、安陆等县市房地产开发投资增幅分别达到了108.3%、84.62%、55.58%，使得全市的房地产开发投资增幅较大，但增幅较上季度已经出现了明显的回落。

2008年前三季度，全市商品房竣工面积66.13万平方米，销售面积50.7万平方米，从商品房屋竣工面积与销售面积的比值来看，整体上呈现出供给大于需求的情况。其中，汉川等六个县市的竣工面积为41.44万平方米，而销售面积为28.36万平方米，供给大于需求。但孝感城区，竣工面积和销售面积分别为24.69万平方米和22.34万平方米，供给和需求较为均衡。

2008年前三季度，全市商品房销售的平均价格为2155元/m²，同比增长42.8%，其中，孝感城区商品房销售的平均价格为2684元/m²，同比增长52.6%。全市商品住宅销售的平均价格为1980元/m²，同比增长37.5%，其中，孝感城区商品住宅销售的平均价格为2588元/m²，同比增长45.3%。但是，商品房销售价格环比继续呈现小幅下降。以孝感城区为例，孝感城区5月份当月商品房销售的平均价格为2595元/m²，同比增长46.1%，环比下降了12.6%，其中，商品住宅平均价格为2587元/m²，同比增长45.6%，环比下降了7.3%。6月份当月商品房销售的平均价格为2595元/m²，同比增长42.9%，环比持平，其中，商品住宅平均价格为2452元/m²，同比增长41.2%，环比下降了5.2%。7月份当月商品房销售的平均价格为2295元/m²，同比增长25%，环比下降了11.6%，其中，商品住宅平均价格为2154元/m²，同比增长24%，环比下降了12.2%。孝感城区8月份当月商品房销售的平均价格为2939元/m²，同比增长28.5%，环比增长了28.1%，其中，商品住宅平均价格为2530元/m²，同比增长21.4%，环比增长了17.5%。孝感城区9月份当月商品房销售的平均价格为2669元/m²，同比增长38.9%，环比下降了9.2%，其中，商品住宅平均价格为2328元/m²，同比增长31.4%，环比下降了8%。

2008年前三季度，全市房屋销售面积50.7万平方米，同比减少了49.5%（孝感城区商品房销售面积22.34万平方米，同比减少了48.4%），降幅较大。这主要是由于受全国房价持续下降的影响以及保障性住房大量投放市场的鼓舞，人们持币观望，购买行为趋于理性和谨慎，以及人们的这种“买涨不买跌”、认为房价还会继续下跌的心里的影响。再有一点是孝感城区2007年底的人均住房面积已经达到了29.87平方米，大部分城市居民都实现了“住有所居”，低收入阶层的住房问题又可以通过住房保障制度来逐步实现，因此大部分居民的购房愿望并不是很强烈。

我市目前的住宅结构总体上讲是基本合理的，但离国家“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房) 面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的调控要求还有一定的离，据规划部门提供的数据，孝感城区套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房) 面积所占比重在50%左右。目前我市住房供应主要是普通商品房，基本上不存在别墅，住宅也较少，但经济适用住房建设偏少，城区规范的经济适用房建设自去年才起步，供应总量不大，且全市建设廉租住房进行实物配租的工作还刚刚起步，还需要进一步加强住房结构比例调整，全面落实廉租住房保障制度。

受房地产市场成交清淡的影响，2008年前三季度，孝感城区的房地产行业税收5007.3万元，同比减少了38.78%。其中契税收入1912.28万元，营业税2807.71万元，企业所得税287.31万元，上年同期为分别为3408万元，4442万元和329万元，同比分别减少了43.89%，36.79%和12.67%。这主要是由于市场成交大幅萎缩引起的，以商品房为例，2008年前三季度，孝感城区商品房销售面积22.34万平方米，同比减少了48.4%，降幅较大。商品房的交易量减少了，交易额降低了，营业税也会随之减少，同时，交易契税也会减少，商品房销售量减少也会导致企业的利润降低，所以开发商的企业所得税也减少了。因此，房地产行业税收同比减少较多。

从今年前三季度房地产市场运行的基本情况和运行点可以看出，我市的房地产市场运行基本平稳和健康，但近期也反映出了一些情况和问题，一是商品房销售价格增长较快，前三季度同比增长42.8%，大大高于全省前8个月同比增长9.3%的水平，但增幅已经开始放缓，近期环比连续下降，房价开始理性回归，渐趋合理；二是市场销售低迷，成交萎缩，销售面积大幅下降，同比减少了49.5%，市场不够活跃，地方税收明显减少。

我们认为，我市房价同比增长较快的主要原因是：我市商品住房基础价位多年偏低，预留出较大的增长的空间；房地产业是人民币升值的直接受益的行业，使得很多人选择投资房地产；土地、建材、人工等直接成本费价格的上涨也导致了房地产价格的上涨；武汉城市圈内的交通环境不断改善，圈内城市的时空离的进一步拉近使得外地购房人的数量持续增加，直接推动了房价的上涨；居民的工资性收入以及投资性收入均有所增加，直接提高了居民的购买力；楼盘整体档次的提升和区域带动作用；开发商追求利润的大化而不断提高房价。

房价增幅放缓的主要原因是由于受全国及周边地区别是武汉市房价回落的影响以及市场销售低迷、人们观望情绪更加浓厚所引起的，基于以上情况，一些开发商被迫调整销售策略，通过各种促销活动变相降价，导致房价增幅放缓，当然，这也是房价逐步回归理性的表现。

房地产市场销售面积持续下降，销售低迷，成交萎缩，分析原因主要是：

一是我市的销售淡旺季的时间分布与其他城市相比有所不同。一般来说，商品房的销售旺季会集中在下半年的9、10月份（所谓“金九银十”）以及上半年的5、6月份，但由于我市属于一个打工经济的城市，我市的很多在外打工及创业人员会选择春节前后回家乡来购房，所以我市的销售旺季一般发生在春节前后的11、12月份至次年的1、2月份，与其他城市有所不同。

二是各项调控政策的密集出台，别是信贷、税收政策的出台，如人民银行12次提高存款储备金率、6次加息，从紧的货币信贷政策，以及去年底《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》下发（二套房贷政策）等，市场预期发生了较大变化，投资和投机性需求得到了一定抑制，交易量出现明显回落，观望气氛较为浓厚，房地产开发面临调整和发展的双重压力。尤其是对我市还处于房地产业不甚活跃的地区，发展的压力远远大于调整压力。目前房地产市场仍处于高度敏感期，发展走势存在着很大的不确定性，开发商对于大的开发项目不敢贸然投资入市。同时，房地产业涉及面广，关联度大，带动作用强，对经济增长的作用不可忽视，如果楼市低迷，必将影响到当地的财政收入。而且，房地产市场与金融市场关联紧密，开发企业和购房者对金融信贷的依存度较高。因此，一旦房地产市场出现大的波动，其带来的金融风险不可小视，将对经济的持续发展带来影响。

三是受全国房价走势大环境的影响。自去年下半年以来，全国很多一线城市（别是深圳和上海）的市场成交大幅缩减，房价也出现下滑的趋势，今年以来这种市场成交缩减和房价下滑的趋势更加明显，据深圳市房地产研究公布的数据，深圳市前8个月新建商品房成交面积同比减少了51.29%，今年9月，深圳新房的成交均价为11721元/平方米，与去年10月均价每平方米17350元的历史高位相比，已经下跌了约三分之一。由此也带动其他一线城市包括北京、杭州等地的房价也出现下滑的势头。由于这种一线城市的联动作用，我省大城市武汉市房地产市场成交也大幅缩减，据报道，武汉市上半年商品住宅成交套数同比下降了50.41%，房价在近期已经开始回落，而且预计这种趋势还将延续。我市的房价走势受武汉房价走势的影响比较大，使得我市房地产市场也出现了销售延续低迷，销售面积大幅下降的情况。

四是国家宏观调控政策的作用以及住房保障政策的逐步落实,人们以改善居住条件为主的自住性需求在逐步减少，投资性需求和投机性需求分别得到抑制和遏制，甚至基本退出。我市自2007年启动的这轮楼市牛市，虽然价格增长较快，但由于人们担心房价继续上涨，很多购房人（别是以改善居住条件为主的自住性需求者）在这个时期都购买到了自己需要的房屋，以致购买房屋的这种自住性需求减少，再加上宏观调控政策，主要是信贷、税收政策的影响，投资性需求和投机性需求的减少直至基本退出,使整个房地产市场的需求出现了很大程度的减少，虽然市场供应没有减少，反而有所增加，但整体上供过于求，因此出现了销售低迷，成交萎缩，销售面积大幅下降的情况。

五是自2007年至今年前几个月的房价涨幅过大过快，明显超越了人们的心理承受能力。很多人认为我市的房价在较短的时间内涨幅过大过快，人们心理难以承受，房价处于阶段性高位，使得有这种购房需求的人持币观望,推迟了购买的时间，这也是成交萎缩的一个原因。

要继续认真贯彻落实国家宏观调控政策。加强房地产市场监管；重点发展中小套型普通商品住房，大力推进经济适用住房和廉租住房建设，适度发展中商品房，形成多层次的住房供应结构的合理配置。

针对目前我国经济增长呈现减速，且减速逐渐加快的局面，国家已经出台了一些刺激经济增长的宏观调控政策，如降低贷款利率和下调中小金融机构人民币存款准备金率，对房地产市场销售低迷的情况有一些正面的影响，但受到美国金融危机和世界经济下行的影响，我国经济可能进一步减速，国家将可能继续调整宏观调控政策，我们当地的房地产政策也要及时根据国家宏观调控政策的变化情况进行调整，努力使房地产市场保持稳定健康发展。

适度降价，适度降价应该是解决当前楼市冷清的好办法，市场上真正的刚性需求还是大量存在的，人们持币观望主要是认为房价过高，一旦房价降低到他们能接受的水平，很多刚性需求的购房者会很快入市，降价可以换得大量普通购房者入市，可以换取交易量的回升，如果房价进一步降到合理价位，广大自住客户将大量入市，必然推动成交量的增加；在符合国家调控政策的情况下，通过税收优惠等手段活跃存量房交易市场，刺激增量房的销售；加强房地产市场监管和舆论宣传力度，正确引导理性的住房开发和消费的观念，使不同收入阶层、不同业年限阶层形成理性的住房投资和消费需求，逐步对房价的心理预期恢复正常，防止房价的大起大落；推动房地产开发企业创新融资方式，多途径开辟融资渠道，缓解房地产开发的资金压力，保持房地产市场开发投入的均衡持续发展；尽快落实今年的经济适用住房和廉租住房建设计划，为房地产市场提供更多更好的政策性保障住房，不断满足中低收入阶层的住房需求，提高住宅的销售率，促进成交量增加，同时也能稳定房价。

继续扎实开展房地产秩序专项整治工作，对房地产开发交易环节中的违法违规行为予以坚决整治，重拳出击，进一步优化房地产业发展环境，引导房地产业持续稳定健康发展。

根据国家政策要求，结合孝感实际，继续完善房地产信息发布制度，正确引导居民消费观念和新闻媒体的舆论导向。通过定期和不定期的信息发布，使开发商理性开发，购房者理性消费，逐步对房价的心理预期恢复正常，防止房价的大起大落，保障房地产市场持续健康协调发展。