2010年前三季度孝感市房地产市场运行情况

2010年11月18日 20:19 小编：未知|0 点击：1975

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2010年前三季度，我市房地产市场总体上继续保持平稳健康的发展势头，房地产开发项目数量、商品房施工面积、销售面积同比继续保持增长。全市和孝感城区商品房施工面积分别达324.4万m²和152.7万m²，同比分别增长了48.4%和48.8%，全市和孝感城区商品房销售面积分别达187.1万m²和77.2万m²，同比分别增长了46.5%和48.7%。

一、2010年前三季度房地产市场的基本情况

（一）房地产开发项目数量同比增长

2010年前三季度，全市共有房地产开发项目143个（去年同期131个），同比增长9.2%。其中，今年新开工项目40个，上年结转项目103个；在建项目108个，已竣工项目35个。孝感城区共有房地产开发项目77个（去年同期70个），同比增长10%。其中，今年新开工项目16个，上年结转项目61个；在建项目60个，已竣工项目17个。

（二）商品房销售面积同比继续保持较高增长

全市商品房销售面积187.1万m²（去年同期127.7万m²），同比增长46.5%；孝感城区商品房销售面积77.2万m²（去年同期51.9万m²），同比增长48.7%。9月份当月全市商品房销售面积26.8万m²（去年同期20.6万m²），同比增长30.1%，环比增加35.4%；孝感城区商品房销售面积8.1万m²（去年同期8.1万m²），与上年同期持平，环比增长55.8%。

（三）商品房销售额同比继续保持较好增长

全市商品房销售额42.5亿元（去年同期28.6亿元），同比增长48.6%；孝感城区商品房销售额20.2亿元（去年同期13亿元），同比增长55.4%。

（四）全市及孝感城区的商品房施工、竣工面积同比继续增长

全市商品房施工面积324.4万m²（去年同期218.6万m²），同比增长48.4%；孝感城区商品房施工面积152.7万m²（去年同期102.6万m²）, 同比增长48.8%。9月份当月全市商品房施工面积314万m²（去年同期128.2万m²），同比增长144.9%，环比增长52.1%；孝感城区商品房施工面积98.2万m²（去年同期55.5万m²）, 同比增长76.9%，环比下降0.1%。

全市商品房竣工面积104.5万m²（去年同期90.3万m²），同比增长15.7%；孝感城区商品房竣工面积54.5万m²（去年同期47.1万m²），同比增长15.7%。

（五）全市及孝感城区的房地产开发投资同比大幅增长

全市共完成房地产开发投资36亿元（去年同期22.8亿），同比增长57.9%；孝感城区共完成房地产开发投资19.1亿元（去年同期11.6亿），同比增长64.6%。

（六）商品房及商品住房销售价格基本保持稳定

全市商品房销售的平均价格为2271元/m²（去年同期2240元/m²），同比上涨1.4%，全市商品住宅销售的平均价格为2164元/m²（去年同期2026元/m²），同比上涨6.8%。孝感城区商品房销售的平均价格为2618元/m²（去年同期2498元/m²），同比上涨7.3%，商品住宅销售的平均价格为2522元/m²（去年同期2382元/m²），同比上涨8.2%。

全市2010年9月份商品房销售当月均价为2358元/m²，同比上涨10.7%，环比上涨4.3%；其中住宅当月均价为2189元/m²，同比上涨6.9%，环比上涨5.8%。孝感城区2010年9月份商品房销售当月均价为2444元/m²，同比下降4.2%，环比下降10%；其中住宅当月均价为2345元/m²，同比上涨0.6%，环比下降10%。

（七）房地产行业税收同比大幅增长

据市地税部门提供的数据：2010年前8个月，孝感市共完成房地产行业税收34302万元（含契税收入，下同），比上年同期增长了53.35%。孝感城区共完成房地产行业税收13379万元，比上年同期增长了140.63%。

二、2010年前三季度房地产市场运行情况分析及下一阶段运行情况预测

（一）房地产开发企业对未来孝感房地产市场发展前景看好

从去年3月份开始，我市房地产市场整体保持着快速、平稳、健康的发展态势。今年前三季度，全市新成立房地产开发企业44家，新增注册资本8.66亿元，共新增房地产开发项目40个，新开工面积162.6万m²，同比增长68.1%，孝感城区新增房地产开发项目16个，新开工面积89.8万m²，同比增长85.2%。这些数据直接反应了各开发企业对我市房地产市场发展前景持续看好并不断取得可观的社会、经济效益，主要原因是：

，市委市政府对我市经济社会发展宏伟规划的高屋建瓴，立足长远是激发房地产业发展的不竭动力，至2020年孝感城区占地面积120平方公里，人口规模达到120万，从广义角度来讲，城市化进程是房地产开发过程，城市规模和人口的扩张将会给房地产业带来巨大的发展契机。

二，人们持续旺盛的各类住房需求是促进我市房地产市场发展的根本。从目前孝感城区房地产市场情况来看，不论是东城区集中连片开发的高品质楼盘，还是老城区、城乡结合区的中低价位楼盘，都保持着良好的销售势头，这些都充分说明了我市住房需求基本上属于刚性需求：东城区高品质楼盘能满足改善型需求者，自住型需求者也能在市场上买到满意的中低价位楼盘。同时我市对老城区开展实施的集中改造，也是符合居民改善住房条件的意愿。因此，强烈的住房需求为我市房地产业的发展提供了有力支撑，也成为了房地产市场投资开发的强劲动力。

三，同样以孝感城区为例，随着东城新区建设步伐的加快，政务东迁时间的临近，孝汉城际铁路的开工建设，融入武汉城市圈力度的加强以及打造城市圈副城市的全面展开，作为离武汉近的中等城市，孝感的区位优势日益凸显，房地产开发企业纷纷看好孝感未来的房地产市场，这不为本地企业发展壮大的提供了良好的发展机遇，同时也吸引了外地有实力的企业进驻孝感，为我市房地产市场发展注入了新的活力，进一步活跃了市场，也促进了我市房地产行业整体素质的提高。

（二）前三季度全市及孝感城区商品房销售受季节及宏观调控政策影响呈波动状，但总体仍保持良好的销售形势

2010前三季度，全市及城区的商品房销售受季节及宏观调控政策影响出现一定波动，但总体形势仍然较好，全市共销售商品房187.1万m²，月均销售20.79万m²，孝感城区共销售商品房6818套，77.2万m²，月均销售757套，8.58万m²，5月份，全市商品房销售面积创当月销售新高，达到36.87万㎡，孝感城区当月网上签约套数也达到1196的历史新高， 6、7月份的销售出现连续下降，但从8月份开始又逐渐回升，9月份当月全市的销售面积环比增长了35.4%，孝感城区的销售面积环比增长更是达到了55.8%（见图一）。

图一：2010年前三季度孝感全市及孝感城区商品房销售情况表

分析前三季度影响商品房销售面积波动但总体仍保持良好销售形势的原因，一是今年一季度国家仍然实施积的财政政策和适度宽松的货币政策，国际国内整体经济形势继续向好。我们也积贯彻落实了中央、省、市关于促进房地产业发展的一系列方针政策，始终坚持对我市房地产市场进行正面宣传和引导，鼓励刚性需求者适时入市购房，引导开发商采取各种有效措施促销，促进了商品房的销售。二是在今年上半年，国家几次出台房地产新政进行调控，主要是着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序，遏制一线城市的房价过快上涨。而孝感作为房地产市场需求还是以自住型和改善型住房需求为主、房地产业仍处于发展中的中小城市，国家的调控政策在短期内对孝感房地产市场的影响不大。 9月份是传统的销售旺季，在经历了七、八两个月的一定波动后，不少开发商重点在9月份推出了新盘销售以及采取各种促销措施，吸引了不少的购房人，而在6-8月份持观望态度的消费者也重新入市，促进了销售量的大幅上升。

（三）商品房销售价格保持稳定

从前三季度的商品房及商品住房的销售价格来看，我市房价基本处于较为合理的波动范围，总体趋势保持稳定。二月份当月孝感城区商品房销售价格出现一定幅度上扬，主要是在春节期间，外出务工返乡过节的部分消费者，集中签约东城区高层商品房，而中低价位楼盘销售状况相对稳定，使得高价位楼盘所占权重加大，从而拉高了当月的平均价格。从总体情况来看，我市商品房价格整体保持稳定，商品房供应结构合理，消费水平稳定，房地产市场始终保持着健康稳定的发展态势。

图二：2010年前三季度孝感市及孝感城区商品房当月销售价格对照表

（四）下一阶段市场运行情况预测

随着房地产传统销售旺季“金九银十”的到来，我市房地产市场将迎来下一个“销售旺季”：开发企业为加快资金回笼，完成年度目标，会加大商品房入市的步伐，市场供给将得到充分保障，同时为配合营销，会加大促销力度，吸引各类住房需求客户；刚性需求将再次成为房地产市场的消费主体，而在销售淡季持观望态度的购房者也将会及时入市，开发企业的优惠政策将会成为消费者及时签约的“催化剂”。但是下一阶段房地产市场发展别是能否继续保持前三季度的良好销售势头的不确定因素也在增加：一是近期国土资源部和住建部联合出台的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，将会缩短商品房建设周期，短期内市场供应量将会有所增加，供求关系的改变将会影响市场预期；二是《孝感市城区保障性住房配建试行办法》和国家有关部委《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》的出台对平抑房价有一定作用，加大了消费者和开发企业的价格博弈；三是国家有关部委再次强化了差别化信贷政策的执行力度，严格付比例提高至三成、二套房付比例提高至五成、利率提高至1.1倍、停发三套房贷款等，加上近期出现的各种加快房地产税费改革的呼声，都会导致我市房地产市场发展的不确定因素的增加。

三、下一步的工作措施

1、努力落实好房地产业三年倍增计划，进一步促进房地产市场稳定健康发展

努力落实房地产业三年倍增计划，加强对重点项目、重点企业的跟踪服务，切实采取有效措施确保重点项目的顺利实施。要坚持以科学发展观为指导，继续认真贯彻落实国家宏观政策，加强房地产市场监管。一是继续加大保障性住房的建设力度；二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场；三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度；四是大力整顿和规范房地产市场秩序。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度，进一步促进房地产市场稳定健康发展。

2、积应对国家宏观调控政策的变化，继续引导房地产开发企业采取有效措施促进商品房销售

继续引导房地产开发企业主动应对市场变化，寻找促进商品房销售的有效途径和办法。鼓励开发企业采取多种形式和手段促销，吸引不同需求的消费者。同时要提醒开发企业认清形势，不要被目前销售形势持续向好的局面所“迷惑”，为了追求更高的利润而随意提高销售价格，避免把普通住宅消费逐步“挤出”市场，使得较好的销售形势难以持久。目前，国家对于套房的利率优惠幅度降低、二套房付比例及贷款利率的提高等信贷政策将会对今后的商品房销售产生影响，开发企业更应该积应对，采取有效措施促进市场发展。

3、加大舆论宣传力度，正面引导合理的住房开发和理性的消费观念

继续完善房地产市场运行和行业发展动态信息发布制度，通过定期和不定期的信息发布，引导不同收入阶层、不同业年限阶层形成理性的住房投资和消费观念，鼓励有刚性需求的购房者理性适时入市，既不盲从，也不要长期持币观望，把握时机，及时入市。要充分发挥新闻媒体的舆论导向作用，正确引导合理的住房开发和理性的消费观念。

4、优化发展环境，提高工作效率，支持企业发展

要不断提高为企业服务的意识，进一步为企业的发展提供优良环境，把为开发企业服务和支持企业发展、“急事急办”、“事办”的机制常态化、制度化；做好房地产统计工作，及时、准确公开我市各项目的销售状况，使得各开发企业能够认清房地产市场运行态势，准确地把握市场行情；努力做好市场分析工作，帮助和引导企业建立“居安思危”意识，不断增强风险防范意识，提高企业抵御风险能力。进一步提高工作效率，缩短办事时限，为企业解决发展中的实际困难，支持企业发展壮大，鼓励企业做大做强，提高竞力和管理水平。

5、加强房地产市场监督，建立企业诚信档案，完善市场管理制度

加大对房地产市场行为的监督力度。规范开发企业的市场行为，严查商品房违规销售、虚假广告、发布虚假交易信息、囤积房源等行为。对扰乱市场正常秩序、损害消费者利益的违法违规行为，记入档案黑名单，将依照相关规定予以严厉处罚，并充分发挥社会和新闻媒体对房地产市场的监督作用，对那些行为恶劣、造成较大影响的房地产违法违规企业，予以公开曝光，情节严重者，注销开发资质；对那些市场行为规范，全心全意为消费者提供优质产品和服务的企业，树立正面典型，加大宣传力度，提高企业品牌影响力，建立诚信企业信用档案。总之，我们要再接再厉，以完成房地产业三年倍增计划为契机，不断保持和维护好我市房地产市场来之不易的大好局面，确保全年工作目标圆满顺利完成，促进房地产市场的持续健康稳定发展。