武汉新楼盘空置率达到40%-50% 业内：“空置率”折射市场泡沫

　　据楚天金报报道 空置率的指标直接反映中国房地产供需关系，市场泡沫、投资性成分占多少等关键问题，直接关系到房地产调控等行政决策的性和科学性。近期统计局决定抽调部分小区房屋空置状况，说明管理层终于意识到这一指标对国计民生的重要意义。业内人士据此猜测，此次空置房调查如果是客观的，有可能带来针对部分城市更为严厉的调控新政策。

　　议了许久的住房空置率问题，近日终于得到了统计局的正面回答——将在部分城市抽选一批住宅小区进行空置住房情况调查，研究建立住房空置调查制度。

　　“空置房”、“空置率”的数据究竟意味着什么?对调控、房价会有什么影响?本地几位房地产业内人士认为，尽管目前对空置标准的认定有不同看法，但空置率的指标直接反映中国房地产供需关系，市场泡沫、投资性成分占多少等关键问题，直接关系到房地产调控等行政决策的性和科学性。

　　待售率≠空置率

　　有关空置房总量的传言，已经被持续炒了数月。

　　一项被广泛引述的调查结果称，通过对全国660个城市的调查发现，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。6540万套、2亿人，两个惊人的数据在国家大力调控楼市的背景下显得如此刺眼。

　　随即，国家电网站出来辟谣，国家统计局又亮出了“截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，其中，商品住宅待售面积为10646万平方米，目前全国商品住宅待售套数约99.5万套”的官方说法。

　　然而，公众仍觉得“不过瘾”，认为统计局“不提‘空置率’，说‘待售率’的做法是在混淆视听。”复旦大学房地产研究主任尹伯成指出：“空置房应包括因为开发商捂盘长期处于待售状况的房子，也包括售出之后长期无人居住的房子。国家统计局是公布了待售房面积数据，这其实是政府意在通过待售面积的比例来缩小空置房的占比，这可以说是一种掩盖空置率的手法。”

　　所谓“待售房”，“是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的房子。”，显然，与公众理解的“空置房”不是一个概念。后者主要指，已经出售、进入住房市场却长期无人入住的住房——前者在开发商手中，后者主要滞留于住房投资投机者手中;前者是生产销售的自然环节，后者则是衡量市场虚热程度的关键标尺。因此，“待售房”数据，离人们渴盼的“空置房”答案，还相当遥远。

　　统计局为何长期以来都没有“空置房”、“空置率”的数据统计?有统计局官员回应：“一方面是由于房屋空置也是近几年出现的新问题，调查统计制度还没来得及作出统计;更重要的是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来很难。”

　　但在持续的舆论压力下，国家统计局终于按捺不住，日前正式表态，将在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查。

　　我们注意到，对于住房空置率的统计，国家统计局已经有了具体思路：一是继续统计和发布房地产开发企业待售率;二是充分利用这次人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息;三是在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查，以发现问题，完善方法。

　　“待售率”反映供求关系

　　“事实上，国内以前的‘空置房’概念是指‘待售房’。”亿房网房地产研究员明晶晶告诉记者，空置房是房地产市场上的专用名词，包涵两层意思：以前的概念是指房屋竣工三年之后没有实现销售的房子，通俗来讲是指市场上没有出售的房子;现在的“空置房”定义是指，开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空置”。

　　“这两层意思的指向也不相同，必须严格区分。”明晶晶说：“因为它们所描述的市场形态完全不同。前者反映的是市场热还是冷，待售率越高，表明楼市越冷，市场销售不佳，房价有下跌的压力，反之待售率越低，房价则可能继续上升;而后者反映的是投资性购房的冷热程度，‘空置房’较多意味着业主购房不为自住需求，投资投机需求大于刚性需求，泡沫由此而生。”

　　“此前，统计局一直用待售率充当空置率，不混淆了概念，也掩盖了房地产资源严重浪费、市场投资投机需求过多等问题，无法对市场进行科学判断。”一位不愿透露姓名的专家说。

　　据统计局的数据，近几年我国商品住宅的待售情况，远比十年前好得多。有专家调查显示，2008年底待售率指标为6.34%，明显低于15年来 10.53%的待售率，这也证明，近十年房地产市场，需求旺盛，供求紧张，房价可能持续上涨。

　　名流地产有限公司的一位总监也告诉记者，这两年真正长期滞销的房子并不多，全国3年以上还未销售出去的面积有1720万平方米，其中可能还包括一些故意捂盘惜售等因素。

　　因此，“待售率”折射的是房地产市场的供求状况，待售率过高，反映市场住房供大于求，商品房严重积压，房子都卖不出去，开发商能减缓开发速度，土地拍卖速度也应随之减缓。但可惜，目前的事实却是，待售率并不高，房子都卖出去了，是没人住——这才是公众所指的“空置房”的概念。

　　“空置率”折射市场泡沫

　　住房市场到底是一个投机炒作盛行的市场，还是一个解决绝大多数居民基本住房条件的市场——要弄清这个问题，“空置率”是一个有效指标。“‘我为什么买几套房子，却让它长期空着?一、抵抗通胀。二、房市比股市让我踏实。’这恐怕是大多数投资者的想法，因此才会出现空置房。”湖北人信房地产开发有限公司有关人士表示，“空置率”数据的调查能直接反映出市场的投资成分到底有多大。

　　“这几年的房地产市场，需求非常旺盛，但几分是刚性需求，几分是投资需求，到底又是哪种需求在推高房价?谁也拿不出权威的证据。如果此次调查结果显示，空置房占比过高，能直接证明市场上有大量的房子并未形成实际供给——这才是真正的泡沫。”该人士说。“可想而之，空置率肯定很高。”另一位不愿透露姓名的房地产公司营销总监坦言，武汉城区2007年以后的新楼盘空置率普遍达到40%-50%。同时，在营销中，我们发现很多楼盘，比如水岸星城、武汉天地的投资比例普遍在40%以上，这两者恰恰相互呼应。“但这个事实，也从侧面反映出国内的投资渠道太少，才会出现大量房产投资行为——这层意义也值得反思。”

　　楼盘位于南湖的一位开发商也告诉记者，该地段的新楼盘入住率普遍在35%以下。“我认为，空置率的调查非常有必要，一方面大量房屋空置是对社会资源的大浪费，也是资源分配不公的表现;另一方面也警示开发商不要再盲目过量开发。”“空置面积与空置率不是两个可有可无的统计指标，事关对整个房地产市场形势、价格走势以及投资规模的判断。”亿房网研究员表示，空置率调查不可以透露出市场的投资需求，更细一点可能还将透露出投机成分有多大。“因为投资也分两种，一种是正常的投资，犹如黄金、外汇投资，而另一种则是投机行为，大肆购买抬高房价，真正要打击的是后者。”

　　另外，受访的几位开发商一致认为，空置率的调查直接关系到房地产调控政策的性和针对性，是中央调控不放松的信号。如果调查结果显示空置率过高，不排除会专门针对空置房征收房屋空置税。

　　“不统计局在调查空置率，国土局也在清查土地闲置率，从这一系列动作可以看出，国家可能正在为出台更长远的调控措施做准备，毕竟信贷利率等手段是短期举措，要想房地产调控更科学合理，也更，势必要出台更长远的措施。”一位地产公司项目经理说。

　　据北京晨报报道 空置房调查要入户?没关系，可以留人;查水电?专人可定时上门“开灯、放水”;到物业查询?可以有专人与物业接洽，必要时还可提供“身份扮演”服务。北京作为空置房调查试点城市的消息刚见诸报端，有人推出“空房管家”服务。据介绍，管家服务按月收费，针对不同年限和户型的房子有不同报价，大宗客户还能打8折优惠。而近期咨询这种“空房管家”的电话是越来越多。

　　可根据要求定时留人

　　近几日，记者在某小区以及网站上，都看到了“空房管家”的广告。记者经联系了解到，这种“空房管家”，与许多房屋中介机构针对房屋出租代理推出的房屋管家不同，是专门针对政府即将开始的空置房调查的。据在网络发布信息的先生介绍，“管家”可在房主的授权范围内代为打理房子，包括定期巡查维护房屋设施，代交水、电、供暖及物业管理费等费用。

　　先生表示，空置房调查无非三个手段：入户调查、查水电和查询物业，他们都有针对性措施，“入户调查时可以按照要求留人;查水电，每月可以派专人定期进房间放水、开灯，要水表电表走字，调查部门没话说;到物业查询，我们也可以有人专门与物业接洽，必要时可以"身份扮演"。”

　　大宗客户收费打8折

　　记者在先生提供的一张收费表上看到，针对不同的房屋类型和年限，“空房管家”收费标准也不同。比如普通住宅中，2000年以前的一室一厅，每月收费200元;2008年以后的四室两厅，每月380元。公寓一室一厅便宜，每月350元，四室两厅贵，每月1150元;别墅三室一厅便宜，每月700元，贵的是四室两厅，每月1450元。以上费用包括每月一次的保洁和每月两次的房屋设备设施定期巡查维护，这两项每增加1次收50元。

　　“不过费用还可以再谈，普通业主可以打9折，开发商或投资商等大宗客户，可以打8折。”先生说。

　　公寓 一室一厅便宜，350元，四室两厅贵，1150元。

　　普通住宅 老房子一室一厅200元;新房子 四室两厅380元。

　　别墅 三室一厅便宜，700元，四室两厅贵，1450元。