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2020半年报:孝感土地市场成交7宗地

2020年07月03日 11:01     小编:龙丽萍          点击:2344

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       2020年孝感楼市半年报:


       2020半年报:新房成交5571套 同比下降24%


       2020年半年报:新增房源7594套 去化率30.05%


       随着2020年7月的到来,上半年正式结束。站在半年的节点上,我们将对上半年孝感的土地市场情况进行回顾与概括。


       首先,先从孝感商品房成交市场进行一个数据化盘点。


       一:2018年上半年-2020上半年成交宗地对比


      先从宏观数据分析,2020年截至6月底孝感共成交7宗地块,总出让面积28.182837公顷,总出让金额96122万元。


2018-2020上半年土地出让宗地对比图


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       没有对比没有伤害,2020年上半年的土地成交数据相比于2019年孝感上半年土地成交数据下降

77.42%,总出让面积28.182837公顷相较于2019年(51.987718公顷)下降45.79%。


2018-2020上半年土地出让面积对比图


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       不论是出让数量和出让面积,今年上半年土地市场几乎腰斩。


       不同的是,去年孝感土地供应的集中期在上半年,今年的土地集中供应期却在下半年。


       从原因上分析,今年最大的变数就是疫情,一季度表现出的影响最为严重,2、3月份的土地全部停止出让,虽然3月底疫情好转,但是后来土地供应量也没有大量增加;


       另一方面,孝感成交市场的持续低迷传导至土地市场,房企观望情绪浓厚,大家都在等待一个时机。


       二:2020年1-6月份土地成交情况


       上半年孝感土地市场交易已尘埃落定,孝感1-6月份共成交7宗地,其中2/3/6月土地住宅成交基本为0,1月份成交1宗,4月份5宗地块,5月份1宗地块。


       其中3块拍卖土地均为4月份成交,三宗地块均由孝感市高创投资有限公司拍下,期待这个项目后期的建成。


2020年1-6月土地出让宗地对比图


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2020年1-6月土地出让面积对比图


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2020年1-6月土地出让金额对比图


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       三:2020年孝感市本级与孝南区出让宗地对比


       2020年上半年(1-6月)孝感住宅总成交7宗地;


       其中孝感市本区为4宗地,分别为乾坤大道以北,纵3#路以西;北外环以南,军民路以东;北外环以南,军民路以西;交通大道以南、航空路以东


       孝南区为3宗地,分别为新铺镇远大村;新华街渡口社区;新华街渡口社区;苏旮旯社区;

 

1-6月份孝感市本级与孝南区出让宗地对比图


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1-6月份孝感市本级与孝南区出让面积对比图


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       2020年上半年(1-6月)孝感住宅成交总面积约为28.182837公顷,其中孝感市本级成交约为19.769512公顷,孝南区成交约为8.413325公顷


1-6月份孝感市本级与孝南区出让金额对比图


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       2020年孝感住宅成交金额96122万元,其中孝感市本级土地出让金额为27202万元,相较于去年的(196464.43万元)下降86.15%;孝南区土地出让金额为68920万元,相较于去年的(85845万元)下降19.72%


     2020年上半年(1-6月)土地商品住房出让信息附表(见下页):


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       四:2020年上半年(1-6月)土地商品住房成交情况一览表


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       整体来看,孝感上半年住宅土地供应和成交不达预期,同比全面下行。我们认为有两个原因:


       第一:受春节假期和肺炎疫情双重影响,经济活动基本停止,企业销售停滞、回款减少导致资金短缺,需求不足影响供给减少。


       第二:肺炎疫情扩散超出预期,政府忙于应对疫情防控工作,导致土地供应减少。


       短期来看,受疫情扩散影响,政府忙于防控工作,一季度土地供应同比下降。


       长期来看,土地出让金仍是政府财政收入的重要来源,所以我们认为,当疫情结束后,政府有望恢复供应,加快供地节奏;且房企停滞的销售预计将恢复,并加快资金回流,从而房企土地需求集中释放,进一步促使土地供应提升。


       但是当下半年,我们认为土地市场会有较好的预期。

       首先,从供给端来看,土地出让金是政府财政收入的重要来源,一季度二季度土地供应的减少,有望在三、四季度后通过加快供地节奏增加土地供应。

       其次,从需求端来看,房企规模发展需要充足的货值储备。经过去杠杆之后,房企土地储备去化周期已经缩短至2.5年左右,需要及时补仓才能保障“投-融-建-销”的稳步运行。一季度本身就是房企补仓的重要时机,为下半年的销售做准备,而预期一季度受疫情影响投资拿地热度下降后,会在后期采用加快投资、赶工等方式提快节奏,从而保障全年的销售目标的实现。

       最后,房地产行业仍是一个城市经济发展的重要支柱。疫情期间行业销售基本停止,从而导致大批房企面临资金压力,叠加宏观经济下行影响,房企融资环境有望实现边际宽松,从而催生下半年的土地成交热潮。


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